В последние годы на рынке жилья стали появляться квартиры, находящиеся в залоге у банка. Причины, по которым их выставляют на продажу, могут быть разными, но чаще всего это невозможность заемщиком продолжать выплаты по кредиту. Покупателей такие объекты привлекают низкой ценой. Однако сделки с ипотечной недвижимостью имеют свои нюансы, и о них нужно знать, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем. 

ЧТО ТАКОЕ «КВАРТИРА С ОБРЕМЕНЕНИЕМ»?

На языке юристов  «обременение» - это наличие ограничений в совершении операций с недвижимостью. Например, оно возникает при заключении ипотечного договора, когда квартира становится предметом залога в банке. Сделки с таким объектом возможны, но только с согласия залогодержателя.

Иногда продавцы умышленно пытаются скрыть тот факт, что жилье находится в залоге. И покупатель получает в придачу к квартире дополнительные обязательства перед кредиторами. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно тщательно проверять «чистоту» объекта перед заключением сделки.

Но если собственник прямо говорит о наличии обременения, можно рассчитывать на существенный дисконт при покупке. Цена на такую квартиру, как правило, ниже рыночной стоимости. Связано это с тем, что в скорейшей продаже объекта заинтересован не только его владелец, но и банк. После того, как новый собственник погасит долг перед банком, обременение с объекта недвижимости снимается.

 КАК СНЯТЬ ОБРЕМЕНЕНИЕ С КВАРТИРЫ?

Если новый собственник выполнил свои обязательства перед кредитором, он обращается в органы государственной регистрации права для снятия обременения с квартиры.

Какие документы необходимо предоставить?

• заявления залогодателя и залогодержателя;
• заявление владельца закладной;
• закладная с отметкой о выполнении обязательств в полном объеме или решение суда о прекращении ипотеки.

Обременение с объекта недвижимости должно быть снято в течение 3 рабочих дней (п. 1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Правда, бывает так, что закладную на квартиру банк хранит в другом городе, из-за чего весь процесс может затянуться. Поэтому лучше заранее поинтересоваться, где находятся документы на жилье.

 ГДЕ ПРОВЕРИТЬ «ЧИСТОТУ» КВАРТИРЫ?

Квартира, находящаяся в залоге, может стать весьма выгодным приобретением, но такой  вариант покупки жилья подходит не всем. А продавец, как уже говорилось выше, может просто умолчать о наличии обременения. Поэтому, прежде чем заключить сделку, следует тщательно проверить «чистоту» квартиры. Для этого нужно запросить данные об интересующем объекте в Росреестре.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ С ОБРЕМЕНЕНИЕМ?

На продажу такие объекты выставляются по разным причинам: кто-то решает сменить квартиру на более просторную или, наоборот, более дешевую, кто-то переезжает в другой город. Вот только недвижимость, приобретенная по ипотеке, остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. И продать ее без согласия залогодержателя нельзя.

Многие покупатели опасаются сделок с такими квартирами. Поэтому, прежде всего, продавцу следует снизить цену, чтобы привлечь внимание к своему «товару».

Операции с объектом, находящимся в залоге, сложнее обычной купли-продажи жилья. Чаще всего используется два варианта такой сделки. В первом случае обременение снимается до перехода прав собственности на квартиру к новому владельцу, во втором случае – после.

СПОСОБЫ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Вариант 1

- Если сделка проводится до перехода прав собственности, нужно получить разрешение банка на смену собственника. Тогда залогодержателем становится покупатель.

- Деньги, предназначенные для покупки квартиры, он должен разделить на две части и поместить в две банковские ячейки. Первая часть – это сумма, необходимая для погашения ипотеки. Оставшиеся средства закладываются во вторую ячейку.

- После этого подписывается договор купли-продажи и подается заявление  на регистрацию в УФМС.

- Когда документы будут готовы, деньги из первой ячейки заберет банк (и погасит ими ипотечный кредит), а из второй – продавец помещения.

! Этот способ считается самым безопасным для покупателя, поскольку деньги из обеих ячеек и кредитор, и продавец вправе забрать только после оформления квартиры в собственность нового владельца.

Вариант 2

- Можно продать квартиру по предварительному договору. После его заключения продавец берет у покупателя аванс – сумму, необходимую для погашения кредита.

- Полученные средства заемщик передает в банк.

- В свою очередь, банк выдает справку о том, что ипотека погашена и обременение с квартиры снято. Этот документ предоставляется в УФМС при совершении сделки.  

- Как только объект будет оформлен в собственность покупателя, он выплачивает оставшуюся часть денег продавцу и становится хозяином квартиры уже без обременения.

! Плюс этого способа – не нужно согласовывать продажу с банком, поскольку продавец погашает ипотеку и прекращает все взаимоотношения с ним еще до заключения сделки с покупателем.

Продавцу на заметку:

• Продавать жилье с обременением не обязательно. Если вы хотите просто сменить одну квартиру на другую, попробуйте договориться с банком о выдаче еще одного кредита. На эти средства можно купить новую недвижимость, после чего продать прежнее жилье и погасить часть долга.
• Перед тем, как начать поиски покупателя на залоговую квартиру, нужно получить согласие банка на ее продажу. Потому что кредитор может дать отказ.
• Если ипотечное жилье было куплено недавно, то сразу продать его не удастся. Существуют сроки, определенные банком, в течение которых заемщик обязан пользоваться квартирой и не проводить с ней никаких сделок. Но если время не терпит, можно попытаться решить вопрос индивидуально.  

 ЕСЛИ ВЫ – ПОКУПАТЕЛЬ ЗАЛОГОВОЙ КВАРТИРЫ

Бывает так: вы нашли подходящую квартиру,  но оказалось, что она находится в залоге у банка. К чему нужно быть готовым в этом случае? В первую очередь, к тому, что приобретение такого объекта займет больше времени, чем обычная купля-продажа. Сделка с обремененной квартирой имеет свои сложности, а документы оформляются довольно долго. Но зато вы имеете полное право требовать снижения первоначальной цены!

Еще один плюс такой покупки – возможность не сомневаться в надежности объекта. Юридическая «чистота» квартиры уже проверена банком, который согласился взять ее в качестве обеспечения по кредиту.  А значит, риски утраты права собственности будущим покупателем в данном случае сведены к нулю.

Какие риски могут возникнуть при покупке квартиры с обременением?

• Может возникнуть такая ситуация: вы погасите кредит продавца за счет собственных средств, он переоформит документы на недвижимость, а вам ее не продаст. Придется возвращать деньги обратно, а это весьма хлопотное дело.
• Банк, на счет которого вы переведете деньги при осуществлении сделки, может внезапно обанкротиться. Поэтому намного безопаснее использовать для оплаты покупки квартиры депозитарий.
• Если вы планируете брать жилье в кредит, вас могут обязать оформить ипотеку в том же банке, где заложена покупаемая вами квартира. Даже если вам уже одобрили заявку на ипотечный или потребительский кредит в другом банке по более выгодным ставкам, вам, скорее всего, придется принять условия залогодателя.
• Если часть денег за квартиру вы выплачиваете продавцу уже после заключения сделки, то на вас ложатся обязательства по снятию обременения с квартиры.  Получив от банка справку о погашении кредита, покупатель должен сам переоформить все документы, а это – дополнительные финансовые и временные затраты. 

ЭТО ВАЖНО!

Обязательно проверьте, действительно ли банк дает разрешение на продажу квартиры и закончился ли срок действия моратория на досрочное погашение ипотеки. Это ключевой момент, от которого зависит возможность сделки!

 КАК ПРОВЕСТИ СДЕЛКУ БЫСТРЕЕ И БЕЗОПАСНЕЕ?

Покупка или продажа квартиры, находящейся в залоге у банка – процедура длительная и сопряженная с рядом бюрократических сложностей. У такой сделки много «подводных камней», о которых вы можете не знать. Чтобы обезопасить себя и провести сделку без проблем, следует обратиться к риэлтору. Ведь разобраться во всех тонкостях продажи и покупки «обремененной» недвижимости без помощи профессионала будет нелегко.

МЫ ГОТОВЫ ВАМ ПОМОЧЬ!

Специалисты АН «Прогресс» обладают большим опытом проведения сделок с залоговой недвижимостью и помогут вам решить жилищный вопрос без лишних хлопот! Мы готовы ответить на любые ваши вопросы по тел.  35-67-67. Ждем вас!

Задайте вопрос специалисту

Читайте также:

Квартира с обременением